Ongewilde revolutie op de woningmarkt door huurregels

Revolutie op de huurwoningmarkt door nieuwe regels rondom huren

Door een nieuw regeringsbeleid wat betreft de huurregelingen gaat er van alles veranderen op de woningmarkt. Maar hoe positief zijn deze veranderingen eigenlijk voor verhuurders? Wat zijn de nadelen? En is er ook een oplossing voor eventuele problemen?

Nieuwe regels
De huurcommissie bepaalt de huurprijs door middel van een puntensysteem. In die puntentelling werd vooralsnog geen onderscheid gemaakt in locatie. Het maakte daarom voor de huurprijs geen verschil of een woning in Amsterdam of in Groningen lag. In de nieuwe regels rondom huren wordt met het verschil in locatie wél rekening gehouden. De huurprijs kan nu per plaats verschillen: in Amsterdam kan de huurprijs hoger zijn dan in Groningen, omdat de prijzen van koopwoningen daar ook hoger liggen. De nieuwe regels voor de maximale huurprijs van een woning zorgen echter voor een negatieve kettingreactie op de woningmarkt.

Verlaging van rendement
Deze negatieve kettingreactie bestaat vooral uit een verlaging van het netto rendement. Die verlaging is het gevolg van kosten bij beleggingen, de verhuurbelasting en een daling van de prijzen. Beleggen in vastgoed wordt daardoor steeds minder interessant.

De WOZ-waarde komt tegenwoordig redelijk overeen met de werkelijke waarde van een woning. Als de maximale huurprijs 4,5 procent is van de WOZ-waarde, betekent dat dat het bruto rendement op een investering in vastgoed ook 4,5 procent is. Omdat de belegger hierover onroerendezaakbelasting, verzekeringen en natuurlijk onderhoud moet betalen, ligt het netto rendement een stuk lager. Dat de interesse in beleggen in vastgoed vermindert, blijkt uit het feit dat zelfs woningbouwverenigingen, die een maatschappelijke plicht om in woonruimte te voorzien vervullen, nieuwbouwprojecten een halt toeroepen.

Een extra kostenpost is de verhuurbelasting, waartoe het kabinet heeft besloten. Deze belasting zal gaan gelden voor verhuurders met tien of meer woningen met een (kale) huurprijs die lager ligt dan 665 euro. Huurwoningen met een hogere huurprijs (de liberalisatiegrens) hebben een geliberaliseerd huurcontract. Daardoor zal deze verhuurbelasting vooral relevant zijn voor woningbouwcorporaties.

In het verleden hebben beleggers in vastgoed juist een hoog rendement kunnen behalen. Dat was mogelijk door goede huurprijzen, weinig leegstand en een jaarlijkse prijsstijging van circa 10 procent. Op dit moment lijkt een dreigende leegstand nog niet echt aan de orde te zijn, doordat de huurmarkt groeiende is. Toch zit een prijsstijging er de komende jaren zeker niet in: een daling in prijs lijkt aannemelijker.

Praktische gevolgen op de woningmarkt
Door de stijging van kosten en de daling van rendement uit beleggingen ontstaan er diverse problemen in de woningmarkt, die per regio verschillen.

Het noorden en het zuiden zullen bijvoorbeeld zwaarder getroffen worden dan de Randstad. Makelaar Norbert Wegter van verhuurformule 123Wonen: "In bijvoorbeeld Groningen bestaat een groot tekort aan betaalbare huurwoningen voor starters. Vaak zijn dat stelletjes die allebei een eigen (relatief dure) studentenkamer huren en graag willen gaan samenwonen. Een appartement met WOZ-waarde van 100.000 euro is binnen een dag verhuurd voor een huurprijs lager dan 665 euro. Volgens het oude puntensysteem had zo'n appartement (afhankelijk van de oppervlakte) gemakkelijk 665 euro of meer op kunnen leveren. Maar volgens de nieuwe regels zal dat maximaal 375 euro per maand zijn, namelijk 4,5 procent van 100.000 euro, verspreid over twaalf maanden."

In de praktijk worden huizen echter vaak verhuurd voor een hogere huurprijs dan wettelijk toegestaan. Huurders grijpen daarbij lang niet altijd in. Soms bestaat er een angst voor ruzie met de huisbaas of wordt het inschakelen van de huurcommissie gezien als een vorm van verraad naar de verhuurder. Overigens vormen de regels van de huurcommissie slechts een indicatie voor de huurprijs; een rechter hoeft het advies niet op te volgen. Als er een wettelijk maximum wordt gesteld aan de huurprijs, zullen veel huurders zich gaan verweren tegen hun eigen huurprijs, die dan vaak ‘te hoog' zal liggen. Veel huurprijzen zullen verlaagd worden, waardoor verhuurders geconfronteerd worden met een onrendabel verhuurde panden.

Het is in te denken dat beleggers in vastgoed hun huurwoningen zullen verkopen. Daardoor zullen de huizenprijzen verder onder druk komen te staan. Huren zal interessanter worden dan kopen; mensen zullen geen prikkel meer krijgen om zelf te investeren in een koopwoning. Hoewel de kosten gelijk lijken te zijn, valt dat in praktijk tegen. De hypotheekrente voor een koopwoning is circa 4,5 procent. Voor een huurwoning betaalt men 4,5 procent van de WOZ-waarde aan huur. Deze percentages zijn gelijk en bovendien komen huizenbezitters voor een koopwoning (nog) in aanmerking voor de hypotheekrenteaftrek. Zij moeten echter wel rekening houden met andere kosten als waardedaling en de ‘kosten koper', die door de verlaagde overdrachtsbelasting nog altijd op 5 á 6 procent zit.

Nuances kunnen problemen oplossen
Door de stijging van kosten voor beleggers in vastgoed zullen investeringen in de huurmarkt afnemen. Bijkomende problemen zijn een daling van de verdiensten per verhuurd object, onrendabel verhuurde panden door een verlaging van de wettelijke huurprijs en een verminderde koopdrift bij woningzoekenden.

Een oplossing zou bereikt kunnen worden door de nieuwe regels rondom huren te nuanceren. Dat zou kunnen door voor de eerste 100.000 euro aan WOZ-waarde 6.5 procent huur te rekenen en voor elke volgende 100.000 euro de 4.5 procent aan te houden. Ook moet de aard van de WOZ-waarde in acht genomen worden: een WOZ-waarde is een indicatie die gebaseerd is op woningen in de buurt. Een nuancering hierin zou aangebracht kunnen worden door woningen te laten taxeren en op basis hiervan de huurprijs te bepalen.

 

Lees verder op de bron: Huurda

Geplaatst op: 19-12-2012

Copyright 2010-2019 - huurda.nl - Alle rechten voorbehouden